成都市房屋安全管理三项制度试点工作方案
都鸿鉴定
成都市房屋安全管理三项制度试点工作方案
（征求意见稿）
为认真贯彻落实党中央国务院、省委省政府、市委市政府关于房屋安全管理工作有关要求，加快推进城镇房屋养老金、房屋 体检、房屋保险三项制度建设，构建房屋全生命周期安全管理长效机制，按照全国城镇房屋安全管理三项制度试点会议精神，结合我市实际，现制定三项制度试点工作方案。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，着力创新体制机制，构建与本市经济社会发展水平、城市精细化治理体系相适应的城镇房屋养老金、房屋定期体检、房屋安全保险三项制度，用 房屋养老金提供兜底保障，以房屋体检为手段，建立健全保险托 底服务，逐步完善房屋质量安全保障体系，加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制，切实提高房屋安全管理整体水平，维护人民群众生命财产安全。
（二）基本原则
一是坚持政府引导、业主实施。积极发挥政府主导作用，加 强政策宣传，强化房屋所有权人房屋安全主体责任和主动参与意识，在政府公共服务和兜底保障作用的基础上，引导社会各界、广大群众协同发力，筑牢房屋安全管理坚实防线。
二是坚持立足实际，系统谋划。结合本市实际，构建系统完备、科学规范、运行有效的房屋质量安全保障体系，强化三项制 度之间的有效街接，形成房屋安全问题发现、隐患消除、资金保障的房屋安全管理新机制。
三是坚持分类管理，精准施策。按照房屋性质、年限、类型、用途以及实际使用情况，精准评估房屋状态，分类分级分阶段实施差异化精准管理，及时消除影响房屋使用功能的问题和隐患， 保障房屋安全使用。
四是坚持创新探索，智慧赋能。在制度设计、实施范围、运行模式、监管体系、激励措施、信息化建设等方面进行创新，依托成都市既有房屋安全监测治理系统，完善数据底座，加强要素 采集，实时动态更新，数据互通共享。
五是坚持试点先行，有序推进。在部分条件成熟范围内率先开展房屋安全保险试点，总结可复制可推广的经验，逐步完善制度设计，有序在全市范围内推广。
（三）工作目标
2025 年底前，本市城镇房屋安全管理三项制度综合试点工作有序推进，并取得明显进展，来源稳定、滚动积蓄、使用规范、突出重点的房屋养老金制度基本健全；全覆盖、保安全、守底线、可实施的城镇房屋定期体检制度基本成型；新建房屋质量保险、既有房屋安全保险以及其他商业险种系统配套、相互衔接的房屋安全保险体系基本建立。
二、试点范围
结合全市城镇房屋数量和房屋安全管理现状，综合选取武侯区、双流区为房屋定期体检试点区域，武侯区负责开展城镇多业主住宅、公共建筑体检试点，双流区负责开展经营性自建房体检 试点；选取锦江区房龄 25 年以上的多业主住宅作为既有房屋保险试点区域；武侯区、锦江区同步开展房屋养老金试点工作。
三、工作任务
（一）房屋养老金制度
1.构建房屋养老金账户体系。我市房屋养老金由公共账户和个人账户组成，实行分类管理，为房屋全生命周期安全管理提供资金保障。相关资金使用应当符合法律、法规和有关政策规定。个人养老金账户即现行的住宅专项维修资金账户。
2.明确资金来源渠道。公共账户资金由区级财政统筹安排， 公共账户应根据预算单位银行账户管理要求设立。个人账户资金不足时按相关法律法规续筹补充。
3.建立养老金使用制度。
（1）公共账户资金主要用于房屋定期体验及购买既有房屋安全保险等公共服务，使用范围与本市房屋体检、房屋保险制度规定的范围一致。我市房屋体检范围内和房屋保险投保范围内已经明确体检、保险资金来源的，按照现行规定列支；未明确的， 纳入公共账户列支。
（2）个人账户按照现行相关法律、法规的规定执行，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改 造，以及经业主共同决定可以购买物业共有部分维修保险。
（二）房屋定期体检制度
- 体检范围和对象。城镇开发边界内国有土地上房龄超过
25 年的多业主住宅；城镇开发边界内国有土地上房龄超过 25 年以上的学校、幼儿园、医院、体育场馆、商业综合体、养老院（敬 老院）、宗教场所等公共建筑以及所有经营性自建房。
- 体检内容和指标。所有体检房屋，应对照地基基础、主 体结构、外围护结构、场地环境、历史使用等指标，重点检查房屋结构安全等情况。对存在安全隐患房屋，还应重点检查现场管控处置和房屋安全状况动态变化等情况；对经营性自建房，应重点检查载超载、擅自改扩建等对房屋结构安全的影响情况。。
- 体检频次。（1）多业主住宅。使用 25年以内免检；超过 25 年但未达到设计工作年限的，应当每 10 年进行 1 次体检； 达到设计工作年限需要继续使用的，应当每 5 年进行 1 次体检。
（2）公共建筑。使用 25 年以内免检；超过 25 年但未达到设计工作年限的，应当每 5 年进行 1 次体检；达到设计工作年限需要继续使用的，应当每 2 年进行 1 次体检。无明确设计工作年限的房屋设计年限暂定为 50 年。（3）经营性自建房。自建房用作经营前，必须进行 1 次体检，符合条件的方可用作经营，此后每 5 年进行 1 次体检；超过 25 年的，应当每 2 年进行 1 次体检。同一房屋涉及多种混合用途的，体检频次按照从严标准执行。
- 体检经费。公共建筑、经营性自建房，体检经费原则上
由房屋产权人、使用人（以下统称房屋使用安全责任人）承担， 属地政府可采取以奖代补形式调动房屋使用安全责任人的积极性；对于多业主住宅，定期体检经费由房屋养老金公共账户资金统筹支付，深度复核、评估鉴定费用由房屋所有权人承担。同时， 探索建立房屋所有权人主体、政府补助、社会帮扶等多元化保障机制。
- 体检工作程序。试点区（市）县住建行政主管部门制定
年度体检实施计划并报试点区（市）县政府同意。镇(街道)根据实施计划向房屋所有权人送达或公示房屋安全体检告知书，涉及行业部门的同步向行业主管部门抄报实施计划。房屋使用安全责任人或受托管理人委托房屋安全体检机构开展体检。镇(街道)定期归集房屋体检结果并督促指导检后隐患治理和治理结果确认。
- 体检机构及人员能力条件。房屋体检活动应由具备工作 场所、仪器设备、人员配备等方面的相应能力和条件的专业机构承担，应具有独立法人资格和建筑工程设计乙级及以上资质或者 具备地基基础、主体结构、装饰装修检测专项资质，应当有不少于十人的从业人员，其中结构专业高级工程师、注册结构工程师 三人以上，其余人员中，工程师应五人以上。房屋主体结构为钢结构的，体检机构还应具备钢结构检测资质；涉及既有建筑幕墙等相关体检的，还应具备建筑幕墙检测资。
- 体检方式。体检机构按照《成都市城镇房屋定期体检技术导则（试行）》所列指标及年度实施计划有序开展体检工作，并于体检结束后 30 日内出具体检报告。
- 体检结果及处置。体检机构应当根据房屋实际状况和体检指标，作出量化评价和体检结论。体检结论分通过、基本通过和不通过三类。体检结论为通过的，可继续正常使用；体检结论为基本通过的，房屋使用安全责任人应根据体检报告的处理建议，对房屋采取修缮措施、及时处置，消除房屋安全隐患；体检结论为不通过的，应督促房屋使用安全责任人停止使用房屋，依据体检报告建议进一步开展安全鉴定或采取加固、拆除等工程措施进行治理。加固前，应按照国家相关标准要求进行安全性鉴定。体检结论为不通过的，应督促房屋使用安全责任人停止使用房屋，依据体检报告建议进一步开展安全鉴定或采取加固、拆除等工程措施进行治理。
- 建设体检信息平台系统。依托“成都市既有建筑安全监测
治理信息系统”，增加房屋定期体检业务板块。利用房屋定期体检业务功能，探索建立房屋“健康码”制度，施行“一房一码”，实施体检计划制定、体检报告归集、隐患房屋修缮加固信息归集、体检信息统计查询等相关信息化管理和数据共享工作，实现房屋安全隐患发现、确认、整治全链条的“线上查”“掌上管”，提升房屋全生命周期安全管理效能。
（三）房屋安全保险制度
- 新建房屋质量保险
按照《住房和城乡建设部关于开展工程质量安全提升行动试点工作的通知》（建质〔2017〕169 号）要求，我市已出台《成都市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》（成住建发〔2024〕184 号），在此基础上，进一步明确如下事项：
（1）投保范围。城镇开发边界内国有土地上的新建商品住宅、保障性住房和其他采用外保温饰面砖且高度大于 24 米的住宅工程。其他政府投资工程、公共建筑等根据实际情况可参照新 建商品住宅和保障性住房的保险方式进行投保。
（2）保险责任和期限。新建房屋保险保障至房屋建成使用25 年，保险责任和期限可分两个阶段：（1）前 10 年责任期。保险责任由工程质量潜在缺陷保险产品承担，基本保险责任为地 基基础和主体结构工程（责任期为 10 年）、保温和防水工程（责任期为 5 年）、供热与供冷工程、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程（责任期为 2 年）。保险期限从该工程竣工验收合格两年后开始起算，如建设单位或施工单位法人灭失的，保险期限从竣工验收合格之日起算。（2）前 10 年责任期后至房屋建成使用 25 年。保险责任为保障房屋主体结构整体或局部倒塌风险。
（3）经费保障。建设单位在工程概预算中计列新建房屋保险费，并明确该费用专用于建设单位按照保险合同约定支付保险 费用，在工程开工前投保并一次性支付保费。
（4）保险费率。新建房屋保险的保险费计算基数为建设工程的建筑安装总造价。前 10 年责任期保险费率定为建设工程建筑安装总造价的 1.25%，风险较大、技术复杂的工程可适当上浮，具体由保险公司与投保人协商确定。同时，在保费中计提建筑安装总造价的 0.05%，形成房屋结构倒塌赔付基金，用于 10 年责任期后至建成使用 25 年期间主体结构整体或局部倒塌以及人员伤亡的赔付。
（5）风险管理。牵头保险公司或单一承保的保险公司应当落实对风险管理机构的管理责任，并根据成都市已建立的风险管 理机制选择风险管理机构，开展风险管理，加强新建房屋建设质量控制。
（6）系统建设。利用已建成的“新建房屋保险管理系统”， 实现保单管理、隐患管理、信息管理、理赔管理、报告管理、统计分析等功能，对重点质量隐患、质量管控情况、房屋质量问题处置、保险赔付情况等内容进行全市统一管理，形成动态监管、信息互联、数据互通的房屋保险管理系统。
- 既有房屋安全保险
（1）投保范围和对象。城镇开发边界内国有土地上房龄超过 25 年的等多业主住宅。鼓励公共建筑、自建房(包括经营性自建房和非经营性自建房)房屋安全责任人投保。
（2）保险责任。（1）主体结构整体或局部倒塌（含自然灾害，但不含地震及其引发的次生灾害，以及不含仍在新建工程质量保险责任期限内因工程质量潜在缺陷导致的房屋主体结构整体或局部倒塌）造成的房屋损失；（2）人员临时安置费用；（3）人员伤亡补偿和第三者责任赔偿；（4）为避免保险房屋倒塌所发生的应急加固维修费用；（5）根据房屋体检情况以及承保过程中房屋危险状况发生的变化，聘请有关专业技术部门进行专业评估或检测鉴定的费用。（6）住宅外墙使用安全责任险，对外墙墙面以及附属构筑物高坠引发的人身伤亡、紧急排险的应急处置费用等由保险机构予以相应赔付。（7）电梯综合保险。电梯日常维修、电梯养护费用、电梯人员伤亡或财产损失补偿、人员滞留赔偿等均有保险公司赔付。（8）消防设施维修保险。消防设施维修、日常维护保养、年度检测以及因未能及时维修造成的火灾损失扩大或人员伤亡，均由保险公司赔付。
（3）保险期限。为便于操作，采取分期投保的方式，多业主住宅保险周期至少为 3 年，公共建筑、自建房保险周期可 1年起投，到期后续保。
（4）保险费用。既有多业主住宅投保人为房屋所在区（市） 县人民政府或其指定的政府部门，保险费用由区（市）县房屋养老金公共账户统筹支付。被保险人为住宅的所有权人或实际使用人。既有公共建筑和经营性自建房投保人和被保险人为房屋使用安全责任人，保险费用由房屋使用安全责任人承担，政府可适度予以补贴；区级财政支付保险费用的，市级财政可适度予以奖补。
（5）保险费率。保险费率根据保险类型、被保房屋的市场价值、建成年代、质量状况、风险状况等具体确定。
（6）风险管控。保险公司委托第三方专业机构依据相关规定对参保房屋开展日常监测、风险评定和安全预警等工作，发现房屋结构存在整体或局部倒塌等风险时，应及时通报房屋使用安全责任人，同时上传至成都市既有建筑安全监测治理信息系统。
（7）信息建设。依托“成都市既有建筑安全监测治理信息系统”，增加房屋保险业务板块，实现与相关信息平台的互联互通和数据共享。
四、责任体系
（一）坚持市级统筹调度协调。依托市自建房安全专项整治领导小组，统筹推进我市城镇房屋体检、保险、养老金试点相关工作及推广工作，在领导小组办公室（设在市住建局）增设城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险相关职能职责，具体负责制定试点实施方案，编制房屋体检、保险、养老金管理规定及配套文件，提出有关工作建议等。
（二）压实属地政府管理责任。试点区（市）县政府负责辖
区内房屋安全管理三项制度试点工作的组织领导和综合协调，明 确有关部门职责，统筹人财物保障，做好进度安排、任务落地等 工作。镇（街）具体承担辖区内房屋安全管理三项制度试点工作 计划实施、监督管理等工作。
（三）落实行业监管责任。发改、经信、教育、民宗、民政、 住建、城管、交通、水务、农业农村、公园城市、商务、文广旅、 卫健、应急、国资、市场监管、体育、机关事务、消防救援等主管部门按照“三管三必须”和“谁主管谁负责、谁审批谁负责、谁监管谁负责”的原则，落实行业监管范围内自有建筑、公共建筑的房屋安全管理三项制度试点工作，指导房屋使用安全责任人进行日常安全管理和维护工作。财政、司法、公安等领导小组成员单位按照各自职责，配合做好相关工作。
（四）明确房屋安全主体责任。房屋使用安全责任人承担房屋使用安全主体责任，应当按照房屋使用性质和用途合理使用房屋，开展房屋保险、体检工作，履行房屋安全责任。
五、实施步骤
（一）准备实施阶段（即日起至 2025 年 2 月）。编制并印发市级工作实施方案，明确工作目标，落实责任分工，提出重点任务，确定时间节点，报市政府审定后报住建部审批。
（二）组织实施阶段（2025 年 3 月至 2025 年 12 月）。各试点区域按照制定的实施方案，广泛开展宣传，稳妥有序开展三项制度工作，及时总结阶段性经验，其他条件成熟的区（市）县可 同步开展相关工作。市级领导小组适时组织召开试点工作专题会 议，研究解决问题，督促和推进试点工作。
（三）推广实施阶段（2026 年 1 月至长期）。总结试点工作的成熟做法和经验，提出进一步推进城镇房屋安全管理制度的意见建议，形成城镇房屋安全管理三项制度成都模式并逐步推广。
六、保障措施
（一）加强组织领导。各级各部门要充分认识房屋安全管理三项制度试点工作的重要性，市自建房领导小组建立工作协调推进机制，强化统筹协调、推动市区两级联动，协调解决工作中的具体问题。市有关部门按照职责分工强化协同配合，确保各项工作紧密衔接、整体推进。
（二）强化责任落实。区（市）县人民政府要将房屋安全管 理三项制度工作列入重点工作，加强日常工作指导，确保执行到
位。在指导检查过程中，要及时进行阶段性总结，根据工作进展
实际情况，及时调整工作计划，确保房屋安全管理三项制度工作稳妥推进。
（三）加大宣传引导。试点区（市）县要充分运用新闻报道、公益宣传、新媒体等，加强对房屋安全三项制度建设工作的宣传， 营造良好社会舆论氛围，动员社会公众参与。持续开展政策解读和业务培训，组织相关单位、行业人员开展业务培训，提高专业服务能力，提升房屋安全使用各相关主体的安全意识、责任意识， 主动支持配合试点工作。
